Cómo calcular la rentabilidad de una propiedad

Invertir en bienes raíces es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar. Ya sea que compres para alquilar o con intención de revalorización a largo plazo, lo que realmente determinará si fue una buena inversión es una sola cosa: la rentabilidad.
Pero, ¿cómo se calcula la rentabilidad de una propiedad? ¿Qué cifras debes tener en cuenta? ¿Y cómo saber si un inmueble realmente vale la pena?

En este artículo te explicamos paso a paso cómo hacer los cálculos correctos, evitar errores comunes y tomar decisiones informadas para que tu inversión no se convierta en una carga.

🔍 ¿Qué es la rentabilidad inmobiliaria?

La rentabilidad de una propiedad es el porcentaje de beneficio que obtienes en relación al dinero que has invertido. Sirve para comparar diferentes oportunidades de inversión y saber si tu dinero está rindiendo bien.

Existen dos formas principales de calcularla:

1. Rentabilidad bruta: la más simple, no considera gastos.
2. Rentabilidad neta: más realista, incluye todos los costes asociados.

Veamos cada una con ejemplos claros.

💰 Rentabilidad bruta: el cálculo básico

La rentabilidad bruta se calcula con la siguiente fórmula:

Rentabilidad bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra) × 100

🧠 Ejemplo práctico:

• Precio de compra: 150.000 €
• Ingreso mensual por alquiler: 800 €
• Ingreso anual: 800 € × 12 = 9.600 €

Rentabilidad bruta = (9.600 / 150.000) × 100 = 6,4%

Este número te da una idea rápida del retorno que puedes esperar, pero no incluye costes como impuestos, reparaciones o periodos sin inquilino.

📉 Rentabilidad neta: el cálculo real

Para saber la verdadera rentabilidad, debes restar todos los gastos. La fórmula es:

Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total] × 100

📌 ¿Qué se incluye en los gastos?

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Comunidad
• Seguro del hogar
• Mantenimiento y reparaciones
• Periodos sin alquilar
• Impuestos y gestoría
• Comisiones por gestión (si contratas una agencia)

💡 Ejemplo detallado:

• Ingreso anual por alquiler: 9.600 €
• Gastos anuales estimados:
  • IBI: 350 €
  • Comunidad: 600 €
  • Seguro: 200 €
  • Reparaciones: 400 €
  • Vacío de 1 mes sin inquilino: 800 €
  • Otros gastos: 250 €
  • Total gastos: 2.600 €

Rentabilidad neta = [(9.600 – 2.600) / 150.000] × 100 = 4,67%

¡Esa diferencia entre el 6,4% bruto y el 4,67% neto es importante! Ahí es donde muchos inversores fallan: no hacen el cálculo completo.

🧾 ¿Debo incluir los gastos de compra?

Sí. Para una visión más precisa, tu inversión total debería incluir:

• Precio de compra del inmueble
• Impuestos de compra (IVA o ITP)
• Notaría y registro
• Reformas iniciales
• Comisiones (si hubo intermediarios)

🧠 Ejemplo actualizado:

• Precio inmueble: 150.000 €
• ITP (7%): 10.500 €
• Notaría + registro: 1.200 €
• Reforma inicial: 8.000 €
• Inversión total: 169.700 €

Si mantenemos los mismos ingresos y gastos que antes:

Rentabilidad neta = [(9.600 – 2.600) / 169.700] × 100 = 4,13%

Cuanto más preciso seas, mejor podrás tomar decisiones estratégicas.

🏦 ¿Y si tengo hipoteca? ¿Cómo afecta al cálculo?

Si financias la compra con hipoteca, debes considerar:

• Intereses anuales que pagas
• Comisión de apertura
• Seguro de vida u hogar vinculado
• Cuotas mensuales

👉 Pero la rentabilidad del inmueble como tal no cambia. Lo que cambia es tu rentabilidad como inversor apalancado. Aquí hablamos de rentabilidad sobre el capital propio invertido.

✍️ Ejemplo con hipoteca:

• Precio: 150.000 €
• Hipoteca: 120.000 €
• Capital propio: 30.000 €
• Cuota anual: 6.500 €
• Ingresos anuales por alquiler: 9.600 €
• Gastos no hipotecarios: 2.000 €

Beneficio anual = 9.600 – 6.500 – 2.000 = 1.100 €

Rentabilidad sobre capital propio = (1.100 / 30.000) × 100 = 3,67%

Aunque el beneficio es pequeño, estás generando retorno sobre una pequeña inversión inicial. Este apalancamiento puede ser interesante si el inmueble se revaloriza a largo plazo.

📈 ¿Qué rentabilidad es buena en 2025?

En 2025, los estándares de rentabilidad dependen mucho de la zona:

• Ciudades grandes (Madrid, Barcelona, Ciudad de México, Bogotá):
  Rentabilidad bruta de 4%–6%, neta 3%–5%.
• Zonas en crecimiento o turísticas:
  Rentabilidad bruta de 6%–8%, neta 4%–6%.
• Alquiler vacacional:
  Potencial más alto, pero con mayor gestión, riesgos y fiscalidad.

📌 Como regla general:

• Menos del 3% neto: inversión poco atractiva (excepto si hay mucha revalorización esperada).
• Entre 4% y 6% neto: inversión sólida y equilibrada.
• Más del 6% neto: gran oportunidad, pero cuidado con los riesgos ocultos.

⚠️ Errores comunes al calcular rentabilidad

Muchos inversores cometen fallos que distorsionan sus cálculos:

1. Olvidar periodos sin inquilino.
2. No contar con gastos de mantenimiento o reformas futuras.
3. Ignorar la fiscalidad.
4. No considerar el coste de oportunidad (ese dinero podría estar invertido en otro lado).
5. Sobreestimar el alquiler que puedes cobrar.

Consejo: haz siempre un escenario optimista, uno realista y uno pesimista. La mejor inversión es la que aguanta en los tres.

🧠 Conclusión: conocer tus números es clave

Comprar una propiedad no es automáticamente una buena inversión. Solo lo es si genera rentabilidad real, acorde al riesgo que estás dispuesto a asumir.

Antes de comprar, asegúrate de:

✅ Calcular tanto la rentabilidad bruta como la neta
✅ Incluir todos los costes iniciales y recurrentes
✅ Tener en cuenta la financiación (si la hay)
✅ Comparar con otras inversiones posibles
✅ Prepararte para imprevistos

Invertir en inmuebles sigue siendo una excelente forma de generar ingresos pasivos y construir patrimonio. Pero como en cualquier inversión, el secreto está en hacer bien los números.