Por Nacho 
Durante años, comprar una vivienda para alquilar ha sido una de las formas más populares de inversión, especialmente en países como España y América Latina, donde la cultura de la propiedad está profundamente arraigada. Sin embargo, en 2025 el panorama ha cambiado: precios disparados, tipos de interés elevados, regulación del alquiler y nuevas formas de inversión han puesto en entredicho si este modelo sigue siendo tan atractivo como antes.
Entonces… ¿Sigue siendo rentable comprar para alquilar en 2025? La respuesta corta es: depende. Y la respuesta larga te la explicamos aquí, con datos, consejos y perspectivas actuales.
📊 Contexto actual del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario en 2025 está marcado por varios factores clave:
- Subida del Euríbor y tipos de interés altos, que encarecen las hipotecas.
- Tensión entre oferta y demanda, especialmente en grandes ciudades.
- Nueva regulación del alquiler, como topes de precio y limitación de subidas anuales.
- Auge del alquiler vacacional, que compite con el alquiler tradicional.
- Mayor concienciación fiscal, con impuestos y obligaciones más vigiladas.
Todo esto ha generado un entorno más complejo, pero también lleno de oportunidades para quienes saben moverse con inteligencia.
💰 Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
Una de las claves para evaluar si comprar para alquilar sigue siendo rentable es diferenciar la rentabilidad bruta de la rentabilidad neta.
🔹 Rentabilidad bruta
Es el porcentaje que obtienes simplemente dividiendo el ingreso anual por el precio de compra.
Ejemplo:
Ingresos anuales: 9.600 € (800 €/mes)
Precio de compra: 160.000 €
Rentabilidad bruta: 6%
🔹 Rentabilidad neta
Aquí debes restar todos los costes asociados: IBI, comunidad, seguros, reparaciones, vacíos de alquiler, gestoría, impuestos…
En muchos casos, la rentabilidad neta real ronda entre 3% y 5% anual, dependiendo del inmueble y su gestión.
🔍 En 2025, los expertos coinciden en que una rentabilidad neta del 4% es un buen objetivo en zonas urbanas consolidadas.
🏙 ¿Dónde sigue siendo rentable comprar?
La localización es uno de los factores más determinantes para que una inversión funcione.
✅ Zonas con alta demanda de alquiler
- Ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Bilbao o Sevilla siguen teniendo demanda estable, aunque con rentabilidades más ajustadas.
- En Latinoamérica, destacan Bogotá, Ciudad de México, Lima, Santiago de Chile y Buenos Aires, según zona y tipo de inmueble.
✅ Áreas en expansión o reconversión
Barrios con proyectos urbanísticos, mejoras de transporte o llegada de nuevos servicios pueden ofrecer revalorizaciones futuras.
✅ Municipios turísticos
Ideal para alquiler vacacional, si bien están más expuestos a cambios regulatorios y estacionalidad.
⚠️ Riesgos a tener en cuenta en 2025
Invertir para alquilar ya no es tan “automático” como antes. Estos son los principales riesgos actuales:
🔸 Tipos de interés altos
Una hipoteca a 25-30 años puede tener un coste financiero muy elevado si el Euríbor se mantiene por encima del 3%-4%, como ocurre actualmente.
🔸 Regulación del alquiler
- Límites de precio en zonas tensionadas.
- Obligación de registrar los contratos y declarar fianzas.
- Revisión anual del alquiler limitada al IPC o índices oficiales.
Esto reduce la capacidad del propietario para ajustar ingresos.
🔸 Costes ocultos
- Mantenimiento, reparaciones, vacíos entre inquilinos.
- Impuestos municipales (IBI, basuras).
- Coste de gestoría o asesoría legal, si no lo haces tú mismo.
🧠 ¿Y si decides alquilar por temporada o en Airbnb?
El alquiler vacacional puede generar mayores ingresos mensuales, pero también:
- Mayor rotación de inquilinos (más trabajo).
- Costes más altos (limpieza, gestión, suministros).
- Dependencia del turismo.
- Restricciones legales según ciudad o comunidad autónoma.
👉 En 2025, muchas ciudades están limitando las licencias para alquiler turístico, y otras las han congelado directamente.
🧾 Fiscalidad: lo que debes saber
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. A partir de 2024 se han introducido nuevas normas fiscales:
- Reducción del 50% solo si el alquiler es para vivienda habitual y se cumplen condiciones específicas (renta asequible, nuevo contrato, mejoras energéticas, etc.).
- Si alquilas como empresa o sociedad, tributas a través del Impuesto de Sociedades.
- Alquiler vacacional tiene un tratamiento fiscal diferente: no se aplica la reducción del 50%, pero puedes deducir más gastos.
💡 Consejo: cuenta con un asesor fiscal si tienes más de una propiedad o diversificas tu inversión.
🤖 ¿Sigue siendo mejor que otras inversiones?
Comprar para alquilar sigue siendo una opción atractiva si lo comparamos con:
- Depósitos bancarios (rentabilidad baja, aunque algo mejor que en años anteriores).
- Bolsa, con alta volatilidad.
- Criptomonedas, con grandes riesgos.
- Fondos inmobiliarios, que ofrecen liquidez pero menos control.
La gran ventaja de los inmuebles es que son tangibles y generan ingresos recurrentes, aunque requieren más gestión.
🎯 ¿Qué perfil de inversor debería comprar para alquilar en 2025?
Esta estrategia es recomendable para:
- Personas que buscan ingresos pasivos a medio/largo plazo.
- Inversores que ya tienen vivienda propia y capital ahorrado.
- Quienes están dispuestos a gestionar activamente su inversión (o pagar a alguien para hacerlo).
- Aquellos que no buscan liquidez inmediata (los inmuebles no se venden de un día para otro).
🧮 Conclusión: ¿Aún vale la pena?
Comprar para alquilar sigue siendo rentable en 2025, pero con matices. Ya no basta con comprar cualquier piso, alquilarlo y esperar beneficios. El entorno exige más análisis, gestión y planificación.
✅ Es rentable si:
- Compras bien (por debajo del valor de mercado).
- Calculas con precisión tu rentabilidad neta.
- Conoces bien las normas locales.
- Piensas en el largo plazo.
🚫 No es recomendable si:
- Esperas beneficios rápidos.
- No tienes margen de ahorro para gastos inesperados.
- Dependes 100% de una hipoteca a tipo variable.
- No puedes hacerte cargo de la gestión.
Como en toda inversión, la clave está en la preparación. Si haces los deberes y eliges con cabeza, comprar para alquilar puede seguir siendo una excelente forma de hacer crecer tu patrimonio en 2025 y más allá.